El Gobierno Suizo Propone Endurecer las Normas de la ‘Lex Koller’ para Frenar la Compra de Viviendas por Extranjeros

El Consejo Federal ha iniciado una consulta sobre cambios profundos en la Ley Federal sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles por Extranjeros No Residentes (conocida popularmente como la “Lex Koller”). Anunciado el 15 de abril de 2026, el proyecto exigiría a los nacionales de países fuera de la UE/EFTA solicitar un permiso individual antes de comprar una residencia principal en cualquier lugar de Suiza. Actualmente, los ciudadanos de terceros países con permiso de residencia suizo pueden adquirir una vivienda sin autorización previa. Bajo las nuevas normas, solo podrían conservar la propiedad mientras realmente vivan en ella; si abandonan Suiza, tendrían que venderla en un plazo de dos años. El paquete también afecta las compras con fines de inversión. Los compradores extranjeros ya no podrían adquirir edificios comerciales solo para alquilarlos; solo los locales comerciales ocupados por sus propietarios quedarían exentos del requisito de permiso. Las compras de segundas residencias también se verían limitadas: las cuotas cantonales para la venta de segundas viviendas a extranjeros se reducirían, y las transferencias entre dos propietarios extranjeros —que actualmente están fuera de la cuota— volverían a contar dentro de ella.



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Al centrar la Lex Koller en su propósito original —evitar la demanda especulativa extranjera—, el gobierno busca enfriar un mercado sobrecalentado que ha elevado los precios promedio de compra en más de un 20 % desde principios de 2024 y ha agravado la escasez de viviendas en el país. Las medidas también se presentan como respuesta a la iniciativa populista “No a una Suiza de 10 millones”, que se someterá a votación nacional en junio y busca limitar la inmigración. Para los empleados globalmente móviles, el proyecto genera nueva complejidad. Los ejecutivos de terceros países destinados a Suiza podrían tener que replantear sus estrategias de vivienda a largo plazo, mientras que las multinacionales que compran apartamentos para su personal podrían perder la exención general que disfrutan actualmente —aunque el Consejo Federal ha señalado un alivio limitado para hoteles que adquieran alojamiento para empleados. Los abogados inmobiliarios advierten que los plazos para la debida diligencia en reubicaciones podrían alargarse varios meses una vez que se acumulen las colas para permisos cantonales. Las empresas tienen hasta el 15 de julio de 2026 para presentar comentarios. Si el parlamento aprueba la ley en 2027, los equipos de RR.HH. y movilidad deberán contar con nuevas políticas que aclaren cuándo —y si acaso— los asignados extranjeros podrán comprar propiedades en Suiza y qué sucede cuando regresan a su país. Mientras tanto, es probable que los empleadores orienten al personal entrante hacia alquileres o arrendamientos corporativos para evitar incertidumbre regulatoria.