El fin del programa de visados dorados en España reduce la compra de viviendas por extranjeros un 4,4 % pero eleva los precios

Las estadísticas oficiales notariales publicadas el 9 de abril muestran que en la segunda mitad de 2025, los extranjeros compraron 66.629 viviendas en el mercado libre en España, lo que representa una caída del 4,4 % interanual, la mayor desde la recuperación tras la pandemia. Esta disminución se concentra en los compradores no residentes (-15,1 %), el segmento que antes impulsaba las transacciones de alto valor bajo el programa de visado dorado, que el gobierno español dejó de aceptar en el verano de 2025. Sin embargo, los datos revelan una paradoja: aunque el volumen de compras disminuye, el precio medio pagado por los no residentes subió un 5,8 % hasta los 3.242 € por m², frente a los 1.839 € de los ciudadanos españoles.

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Los abogados señalan que los inversores adinerados siguen interesados en el mercado inmobiliario español, pero ahora estructuran sus compras mediante visados de residencia por emprendimiento o nómada digital, que exigen inversiones menores pero pruebas más estrictas de actividad. Por regiones, Madrid registró la mayor caída en la demanda extranjera (-20,3 %), seguida por Canarias y Baleares (alrededor del -10 %). Valencia y Andalucía, destinos tradicionales para jubilados británicos y alemanes con segunda residencia, mantuvieron la mayor parte de las operaciones de no residentes, sumando casi dos tercios del total.

Para los responsables de reubicación y asignaciones, este cambio es crucial. Sin los derechos automáticos de residencia vinculados a la compra de una propiedad de 500.000 €, los directivos trasladados ahora necesitan un visado que vincule su estancia a una actividad económica, ya sea un permiso de trabajo altamente cualificado, la vía de nómada digital del Startup Act o un permiso de traslado intraempresarial. Las empresas deben revisar sus políticas de movilidad, que antes incluían inversiones inmobiliarias como parte de los paquetes de compensación. Los asesores inmobiliarios también advierten que la oferta limitada en mercados costeros prime mantendrá los precios altos a pesar de la menor cantidad de transacciones, lo que podría obligar a aumentar las asignaciones para vivienda de los empleados desplazados, incluso en un contexto legislativo más restrictivo para inversores pasivos.