La fin du programme de visa doré en Espagne fait chuter les achats immobiliers étrangers de 4,4 % mais fait grimper les prix

Les statistiques officielles des notaires publiées le 9 avril révèlent que les ressortissants étrangers ont acheté 66 629 logements sur le marché libre en Espagne au second semestre 2025, soit une baisse de 4,4 % par rapport à l’année précédente, la chute la plus marquée depuis la reprise post-pandémie. Ce recul concerne principalement les acheteurs non-résidents (-15,1 %), qui étaient auparavant les principaux acteurs des transactions à forte valeur dans le cadre du programme de visa doré, suspendu par le gouvernement espagnol à l’été 2025. Pourtant, un paradoxe se dessine : alors que les volumes diminuent, le prix moyen payé par les non-résidents a bondi de 5,8 % pour atteindre 3 242 € par m², contre 1 839 € pour les citoyens espagnols.

VisaHQ simplifie cette nouvelle complexité pour les entreprises comme pour les particuliers. Via son portail dédié à l’Espagne (https://www.visahq.com/spain/), la plateforme guide les candidats à travers les visas pour nomades numériques, entrepreneurs et transferts intra-entreprise, offrant des listes de documents, un suivi en temps réel et un accompagnement expert — des outils essentiels désormais que l’achat immobilier ne garantit plus automatiquement la résidence.



Les avocats soulignent que les investisseurs fortunés restent attirés par l’immobilier espagnol, mais structurent désormais leurs achats via des visas entrepreneuriaux ou de nomade numérique, qui exigent des seuils d’investissement plus bas mais des critères d’activité plus stricts. Au niveau régional, Madrid a enregistré la plus forte baisse de la demande étrangère (-20,3 %), suivie des îles Canaries et Baléares (environ -10 %). Valence et l’Andalousie, destinations prisées des retraités britanniques et des résidents secondaires allemands, conservent la majorité des transactions non-résidentes, représentant près des deux tiers des ventes.

Pour les responsables de la mobilité et des affectations internationales, ce changement est crucial. Sans les droits de résidence automatiques liés à l’achat d’un bien à 500 000 €, les cadres en mobilité doivent désormais obtenir un visa lié à une activité économique — qu’il s’agisse d’un permis de travail hautement qualifié, du visa nomade numérique du Startup Act ou d’un permis de transfert intra-entreprise. Les employeurs doivent revoir leurs politiques de mobilité, qui intégraient auparavant l’investissement immobilier dans les packages de rémunération. Les conseillers immobiliers préviennent également que la rareté de l’offre sur les marchés côtiers prisés maintiendra les prix à un niveau élevé malgré la baisse des transactions, ce qui pourrait entraîner une hausse des allocations logement pour les expatriés, alors même que le cadre législatif se durcit pour les investisseurs passifs.